Eden immobilier
Comment connaitre le prix de vente d’un bien vendu ?
La détermination du montant de l’impôt sur la fortune immobilière, la déduction du montant des droits à la succession, l’estimation de l’indemnisation par les établissements assureurs ou encore la vente sont autant de raisons pour effectuer une estimation immobilière de sa maison ou de sa propriété. Pour ce faire, la méthode par comparaison reste un des moyens encore très largement utilisés par le particulier et même le professionnel immobilier (notaire, expert, évaluateur indépendant ou agent immobilier). Qui plus est, cette étude comparative a été facilitée par différents outils en ligne. Il est même désormais possible de consulter les prix de vente des biens déjà vendus.
Voir plus
Expertise
Les critères à prendre en compte dans le prix d’un bien immobilier
Estimer le prix d’un bien immobilier avec la méthode comparative n’est possible qu’en s’appuyant sur les caractéristiques de la maison, du terrain ou de la propriété en question. En effet, il n’est admis de comparer que les prix moyens des biens immobiliers présentant les mêmes attributs. Les principaux facteurs influençant le prix de vente d’un bien (maison ou appartement) sont ses caractéristiques intrinsèques, son environnement immédiat et l’influence de la demande.
Les caractéristiques intrinsèques au bien immobilier
Parmi les caractéristiques intrinsèques du bien immobilier, il convient de distinguer encore :
- Les caractères généraux qui englobent la nature du bien (maison, appartement, dépendance, terrain nu, etc.), le type de terrain (parcelle agricole, terrain de loisir, terrain à bâtir, etc.), les superficies en m² (surface du terrain, surface bâtie, surface habitable, surface du séjour et des dépendances, espace perdu, etc.), le nombre de pièces ainsi que leur agencement, la qualité du logement (matériaux de construction, isolation, DPE, ancienneté, etc.), son état général, son niveau d’entretien et les éventuels besoins de travaux de réparation ou de rénovation.
- Les caractères particuliers qui peuvent présenter un intérêt supplémentaire et donc susceptibles d’en influencer le prix comme l’exposition à la lumière, la vue, l’aménagement du jardin, la présence d’un balcon ou d’une piscine, etc.
L’environnement immédiat de la propriété
L’environnement immédiat de la propriété peut également avoir son poids dans la détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier. La ville ou le quartier d’implantation en lui-même et sa réputation peuvent être un facteur déterminant. L’existence d’autres éléments à proximité comme les différentes commodités (bonne école, commerces, stationnement, desserte des transports en commun, etc.) ou monuments historiques ou autres attractions à valeur notoire peuvent aussi jouer dans la détermination de sa valeur.
L’influence de la demande sur le marché immobilier local
Enfin, le prix d’un bien immobilier ne peut être dissocié de l’influence de la demande sur le plan local. En effet, même si deux maisons présentent les mêmes caractéristiques et se trouvent à peu près dans le même état, celle de l’IDF coutera plus chère que celle de la banlieue de Saint Denis, par exemple. En effet, le centre-ville est une zone de tension foncière et les demandes y sont très fortes, d’où le prix élevé des logements.
Estimation par un notaire
Où trouver les historiques des biens immobiliers vendus ?
Le domaine de l’estimation du bien immobilier a récemment connu une révolution majeure. En effet, pour estimer un bien comme une maison, un appartement ou une propriété, les experts ne comptent plus uniquement sur les prix de vente affichés sur les annonces actuelles, mais ils ont également accès à l’historique des biens immobiliers vendus jusqu’à 5 ans dans la base de données DVF.
Le DVF, qu’est-ce que c’est ?
Le DVF ou Demandes des Valeurs Foncières est une base de données produite et diffusée gratuitement par la Direction Générale des Finances Publiques. Il s’agit d’une liste détaillée des transactions immobilières et foncières effectuées en France sur les 5 dernières années dans l’ensemble de son territoire, à l’exception des départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle, et de Mayotte. Le DVF vient en complément aux bases de données immobilières déjà existantes qui sont la base BIEN qui est payante, la base de données Patrim de l’administration fiscale et la base PERVAL à l’usage exclusif des notaires.
Quelles informations fournit le DVF ?
Le DVF fournit un historique des transactions immobilières avec des détails utiles à l’expertise immobilière en termes d’aménagement (PLU), en rapport avec les risques naturels et concernant les périmètres réglementaires (bâtiments historiques, etc.). D’une manière générale, les mentions relevées des actes notariés et des informations cadastrales sont la date de transaction, le prix de vente de la maison, le prix estimé au m², la nature et le type de bien, le nombre et les numéros des parcelles concernées, les différentes superficies, le nombre de pièces, l’adresse et la commune.
Connaitre le prix d’un bien immobilier vendu par son voisin
Le DVF est un excellent moyen d’estimer la valeur vénale d’un bien immobilier en dégageant le prix moyen des biens du même type et de même nature présentant les mêmes caractéristiques déjà vendus dans le quartier et les environs. Pour cela, il suffit de se rendre sur l’application de la page app.dvf.etalab.gouv.fr. Une fois sur le site, vous n’avez plus qu’à sélectionner votre département, votre commune puis votre quartier et votre rue pour voir afficher la liste et les détails correspondants. Et pour une vue encore meilleure des détails importants dans les rues environnantes, vous pouvez passer à la version Google streetview en naviguant sur la carte interactive présente sur l’écran.
Il faut, cependant, noter que le prix vendu affiché dans la base de données DVF correspond à la valeur nette vendeuse, c’est-à-dire, exclus les différents frais d’agence immobilière et frais de notaire. De même, les options d’aménagement et d’équipement de la maison ne sont pas non plus considérées dans ce prix. Or, ces éléments peuvent valoir plusieurs milliers d’euros en plus pour augmenter la valeur vénale de la propriété.
En somme, le DVF est une ressource précieuse dans l’estimation du prix d’un bien immobilier dans la mesure où il facilite l’accès aux informations relatives aux transactions immobilières effectuées sur le territoire. En plus de fournir des données complètes de manière gratuite, il permet de gagner du temps en ciblant directement une localisation précise dans les recherches.